Manuel Ravier, responsable du pôle conseil et ingénierie fiscale chez Alliance Habitat · Publié le 02 octobre 2026. Mis à jour le 7 octobre 2026
La réponse directe
Un exemple du dispositif Jeanbrun montre comment un propriétaire amortit chaque année entre 3 % et 5,5 % de 80 % du prix d'acquisition de son bien, en contrepartie d'un loyer plafonné. Sur un appartement de 200 000 €, l'économie d'impôt annuelle oscille entre 1 500 € et 3 400 € selon la tranche d'imposition du bailleur (TMI de 11 % à 41 %).
Ce qu'il faut retenir
- Principe d'amortissement : le dispositif Jeanbrun déduit chaque année une fraction de la valeur du bâti des revenus fonciers, en échange d'un loyer modéré, dans le neuf comme dans l'ancien rénové, pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (loi de finances pour 2026).
- Plafonds : l'amortissement annuel plafonne à 8 000 € en intermédiaire, à 10 000 € en social et à 12 000 € en très social, avec des taux de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer et le type de bien (Fédération Française du Bâtiment, 2026).
- Économie d'impôt : l'amortissement efface d'abord l'impôt sur les loyers, puis un éventuel déficit foncier vient réduire le revenu global selon la TMI du loueur (loi de finances pour 2026).
- Donnée maison : 100 % des bailleurs qui simulent leur investissement avec Alliance Habitat constatent que l'intermédiation locative solidaire (Loc'Avantages) offre une réduction d'impôt allant jusqu'à 65 % dans l'ancien, avec un loyer versé le 5 du mois et zéro vacance (données internes Alliance Habitat, relevé de septembre 2026).
Qui écrit
Manuel Ravier pilote la veille réglementaire, la modélisation fiscale des dispositifs d'investissement locatif et le conseil aux propriétaires bailleurs chez Alliance Habitat depuis 2018.
Jeanbrun, le dispositif qui installe l'amortissement dans la location nue
Le dispositif Jeanbrun, voté dans la loi de finances 2026 et applicable depuis le 21 février 2026, autorise le bailleur privé à déduire chaque année un amortissement de son logement loué nu. Il remplace la logique de l'ancien Pinel par une logique comptable et il récompense le propriétaire qui accepte un loyer plafonné dans le neuf comme dans l'ancien rénové.
La loi Jeanbrun installe un statut de bailleur privé que les propriétaires attendaient depuis la fin du Pinel et elle sert tout projet d'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou en rénovation.
Avant de dérouler le moindre calcul, vous devez connaître les règles du jeu, car chaque taux dépend du niveau de loyer que vous acceptez.
Comment l'amortissement fiscal du bailleur privé se calcule
Tout part du prix d'acquisition net de frais, dont 80 % entrent dans la base amortissable puisqu'un terrain ne s'use pas. Sur un logement payé 200 000 €, la base atteint donc 160 000 €. Le taux s'applique ensuite à cette base, chaque année et il grimpe quand le loyer descend. Dans le neuf, il vaut 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l'ancien rénové, il retombe à 3 %, 3,5 % et 4 %, à condition que les travaux de rénovation pèsent au moins 30 % du prix d'acquisition.
Un plafond annuel borne le tout : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social, pour l'ensemble des logements Jeanbrun d'un même foyer fiscal. Sur une base de 160 000 € amortie à 4 %, vous restez sous ce plafond annuel de 12 000 €. Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers. S'il dépasse le résultat, il fabrique un déficit foncier que le texte permet d'imputer sur le revenu global, moyennant une durée de location de 9 ans minimum.
Les conditions liées aux loyers et aux ressources des locataires
Le niveau de loyer fixe la suite. En intermédiaire, les plafonds reprennent ceux de l'ancien Pinel, alors qu'en social et en très social ils suivent les barèmes Loc'Avantages, avec un découpage par zone (A bis, A, B1, B2 et C). Un T3 qui se loue 800 € au prix du marché libre peut tomber à 600 € en loyer social dans notre exemple plus bas, soit 25 % de décote.
Le locataire doit aussi entrer dans les clous : ses revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources de la catégorie choisie. Vous sélectionnez donc un foyer modeste mais solvable, ce qui change le profil de vos candidatures. Quant à l'achat, il doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Passé cette date, plus d'option.
Un appartement à 200 000 € : ce que l'amortissement Jeanbrun rapporte vraiment
Pour un appartement acquis 200 000 € (base amortissable de 160 000 €) et loué sous le régime Jeanbrun avec un taux de 4 % par an, le bailleur déduit 6 400 € d'amortissement annuel. À une TMI de 30 %, l'économie d'impôt atteint 2 728 € par an, prélèvements sociaux de 17,2 % compris.
Ces chiffres ne tombent pas du ciel et le calcul qui suit vous le prouve ligne par ligne.
Étude de cas : le calcul de la baisse d'impôt
Cette simulation retient une zone B1 et un logement acquis en 2026. Dans une zone A bis, les plafonds de loyer grimpent et le calcul change de visage, tandis qu'en zone C la faible tension locative allonge le risque de vacance. Vérifiez donc le niveau de loyer autorisé avant de signer, car il conditionne le taux de votre amortissement et la solidité de votre projet.
Posons les données. Un logement ancien rénové acheté 200 000 € en location très sociale rapporte 7 200 € de loyer annuel brut, un montant qui reste sous le plafond de la zone, soit 600 € par mois. Les charges et les intérêts d'emprunt déductibles (taxe foncière, assurance et banque) totalisent 2 500 € par an et le propriétaire gère seul, sans frais d'agence.
Sans amortissement, le résultat foncier s'élève à 7 200 − 2 500 = 4 700 €. À une TMI de 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux de 17,2 % (soit 47,2 % au total) prélèvent 2 218 € sur cette somme. Il reste 2 482 € de trésorerie nette d'impôt, ce qui ne fait pas rêver pour 200 000 € immobilisés.
Avec l'amortissement Jeanbrun de 6 400 €, le résultat bascule à 4 700 − 6 400 = − 1 700 €.
Le déficit foncier efface l'impôt sur les loyers, soit 2 218 € économisés et les 1 700 € restants viennent réduire le revenu global, ce qui rapporte 510 € de plus à 30 %. Total de l'économie d'impôt : 2 728 € par an et une trésorerie après impôt de 5 210 €.
Un propriétaire nantais suivi en juillet (cas anonymisé) a justement ouvert son dossier en pensant gagner 1 920 €, c'est-à-dire 6 400 × 30 %. Il avait oublié que l'amortissement efface aussi les prélèvements sociaux sur les loyers.
Le BOFiP consacré au dispositif Jeanbrun précise les modalités de calcul et vous devez en vérifier la dernière version à la date de votre acquisition.
Comparatif des gains nets selon la TMI
Votre tranche d'imposition pèse lourd dans le résultat final. Le même amortissement de 6 400 € produit des économies très différentes selon que vous déclarez à 11 %, à 30 % ou à 41 %.
Pour une TMI de 30 %, la trésorerie annuelle passe de 2 482 € sans amortissement à 5 210 € avec lui. Un contribuable à 11 % gagne 1 512 €, ce qui reste utile mais ne justifie pas à lui seul de plafonner son loyer pendant 9 ans.
Jeanbrun ou Loc'Avantages : quel modèle laisse le plus d'euros dans votre poche ?
Le dispositif Jeanbrun apporte une logique d'amortissement solide, alors que l'intermédiation locative solidaire (Loc'Avantages) via Alliance Habitat offre une voie immédiatement opérationnelle dans l'ancien : jusqu'à 65 % de réduction d'impôt sur les loyers bruts en Loc 3, une gestion gratuite et un loyer versé le 5 du mois. Deux logiques s'opposent et votre profil tranche entre elles.
Un suivi comptable contre une réduction d'impôt directe
Avec Jeanbrun, vous suivez chaque année un tableau d'amortissement, vous respectez des plafonds de ressources et vous conservez vos justificatifs pendant 9 ans. Avec Loc'Avantages, la réduction d'impôt se calcule en pourcentage du loyer brut : 15 % en Loc 1 et 35 % en Loc 2, puis 65 % en Loc 3 dès que la gestion passe par un opérateur d'intermédiation locative agréé comme Alliance Habitat. Sans cet opérateur, vous restez au niveau Loc 1 ou Loc 2. C'est précisément l'intermédiation locative qui débloque le palier le plus rentable.
Qui porte le risque d'impayé et de vacance ?
Sous un régime Jeanbrun classique, le bailleur affronte seul les impayés et la vacance locative ou il paie une garantie des loyers impayés. Chez Alliance Habitat, l'association loue le logement et vous verse le loyer le 5 du mois, que le locataire ait payé ou non. Un propriétaire bordelais, qui avait connu 3 mois sans loyer l'an dernier, résume la différence en une phrase : « Je ne relance plus personne ».
Peut-on tout avoir : fiscalité et tranquillité ?
L'intermédiation locative combine un avantage fiscal élevé et une gestion sans frais, sans surcoût à l'acquisition. En pratique, la loi Jeanbrun et Loc'Avantages se choisissent l'un ou l'autre pour un même logement et ce choix se joue sur trois points : l'état du bien, votre TMI et votre appétit pour la gestion. La grille plus bas vous aide à trancher.
Ce que montrent les dossiers réels d'Alliance Habitat
Les simulations d'investissement et d'optimisation fiscale traitées par Alliance Habitat en 2025 et 2026 dessinent un classement assez net. Voici la comparaison sur un investissement immobilier de 200 000 € (un T3) dont le loyer de marché atteint 800 € par mois, pour un foyer à TMI 30 %, avec 2 500 € de charges et d'intérêts d'emprunt et une gestion confiée à une agence (9 % du loyer) hors intermédiation.
Le classement ne bouge pas : la location classique ferme la marche, Jeanbrun s'installe au milieu et l'intermédiation locative prend la tête. L'écart se resserre pourtant entre les deux dispositifs quand le déficit s'impute sur le revenu global et la réduction d'impôt Loc'Avantages exige de son côté un impôt à payer suffisant pour l'absorber, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales.
Le retour d'expérience va dans le même sens. En 2025 et 2026, sur 140 propriétaires qui ont comparé une simulation d'amortissement de type Jeanbrun avec Alliance Habitat, 91 % ont constaté que l'intermédiation locative solidaire dans le parc existant générait une trésorerie nette supérieure dès la première année, grâce à la suppression des frais de gestion et de l'assurance impayé.
La grille de décision
Votre situation de départ oriente le choix plus que n'importe quel taux et ce tableau la traduit en recommandation.
Sources
- Légifrance — Loi de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun, article 47 de la loi n° 2026-103)
- Fédération Française du Bâtiment — Dispositif Jeanbrun : taux, plafonds et conditions
- Ministère de l'Économie et des Finances — Fiscalité du logement locatif
- Agence Nationale de l'Habitat (Anah) — Loc'Avantages et location abordable
