Mickael Zonta, responsable du pôle conseil et veille réglementaire chez Alliance Habitat · Publié le 19 octobre 2026
La réponse directe
L'expérimentation de l'encadrement des loyers issue de la loi Élan se terminera le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d'ici là. Le Sénat examine le 21 octobre une prolongation de 2 ans. Propriétaire bailleur, vérifiez la situation de votre commune avant de fixer un loyer et ne dépassez pas le loyer de référence majoré pour éviter les problèmes.
Ce qu'il faut retenir
- Échéance réglementaire : la loi 3DS fixe la fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 et une proposition de loi, adoptée en commission au Sénat le 14 octobre, la repousserait à novembre 2028. Loi Élan et loi 3DS ; Sénat, octobre 2026.
- Plafond : le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence + 20 %, fixé par arrêté du préfet dans les zones tendues concernées. Arrêtés préfectoraux, 2026.
- Sanctions : après une mise en demeure restée sans effet, l'amende atteint 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, sans compter le remboursement du trop-perçu au locataire. Loi Élan, article 140 ; décret n° 2019-437 du 13 mai 2019.
- Donnée maison : selon le relevé d'octobre 2026, 100 % des bailleurs engagés auprès d'Alliance Habitat appliquent des loyers conformes aux arrêtés préfectoraux tout en obtenant jusqu'à 65 % de réduction d'impôt en Loc 3 avec un loyer garanti le 5 du mois. Données internes Alliance Habitat, octobre 2026.
Qui écrit
Mickael Zonta pilote la veille juridique, l'audit de conformité des baux et l'accompagnement des propriétaires bailleurs en zone tendue chez Alliance Habitat depuis 2018.
Que réserve l'échéance de fin pour l'encadrement des loyers ?
Le 24 novembre 2026 marque la fin théorique de l'expérimentation de l'encadrement des loyers instaurée par la loi Élan. Les propriétaires bailleurs suivent de près les votes du Parlement sur la prolongation ou la pérennisation du mécanisme et sur la mise à jour des barèmes préfectoraux dans les métropoles concernées. 5 ans devaient suffire à tester le dispositif, mais le calendrier a pourtant déjà glissé 1 fois.
Le bilan de l'expérimentation de la loi Élan et les perspectives législatives
La loi Élan du 23 novembre 2018 a lancé le début du test. Paris l'a appliqué dès le 1er juillet 2019, puis la loi 3DS du 21 février 2022 a repoussé la date limite au 24 novembre 2026. Ce dispositif d'encadrement en vigueur couvre près de 70 communes, réparties sur 9 territoires.
L'évaluation du dispositif divise les différents acteurs. Un rapport de 2 économistes commandé par le gouvernement relève une baisse moyenne de 2 % à 4 % des loyers dans les villes où se loger coûte le plus cher. Il constate aussi que les ménages les plus modestes en profitent peu sur le plan pratique.
L'Atelier parisien d'urbanisme estime de son côté que les loyers du parc locatif de la capitale seraient 5 % plus élevés sans l'encadrement. Le 14 octobre 2026, la Cour des comptes a publié un rapport qui juge la mise en œuvre complexe et les effets difficiles à mesurer. Cette évaluation nourrit les débats du Sénat.
Côté Parlement, les positions s'opposent. L'Assemblée nationale a voté en décembre 2025 la pérennisation et l'extension du dispositif. La commission des affaires économiques du Sénat a adopté le 14 octobre une prolongation de 2 ans à périmètre constant, jusqu'en novembre 2028. Le texte arrive en séance publique le 21 octobre.
Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, opposé à titre personnel à l'encadrement, soutient pourtant cette prolongation temporaire pour éviter une sortie sèche. En septembre 2026, le maire de Paris, Emmanuel Grégoire, a réuni des élus de plusieurs grandes villes pour réclamer la pérennisation.
Les métropoles et communes soumises aux arrêtés préfectoraux de loyer de référence
Le dispositif d'encadrement ne couvre pas toute la France et le barème en vigueur dépend de l'adresse du bien.
Paris ouvre la marche, suivie de Lille, de Lyon et Villeurbanne, de Bordeaux Métropole, de Montpellier, de Grenoble et du Pays basque. En Île de France, 2 territoires de Seine-Saint-Denis complètent la carte, Plaine Commune autour de Saint Denis et Est Ensemble autour de Montreuil.
Loyers Paris et petite couronne obéissent donc à des barèmes différents de ceux de Lille ou de Bordeaux. Le niveau de loyers y change d'un territoire à l'autre. Le préfet de la région Île de France signe les arrêtés de Paris, de Plaine Commune et d'Est Ensemble.
Chaque année, un arrêté préfectoral publie 3 montants au mètre carré selon le nombre de pièces, l'époque de construction, le secteur géographique et le type de location, nue ou meublée. Le loyer de référence sert de pivot, le loyer majoré en fait une référence majorée de 20 % et le loyer minoré le réduit de 30 %. Les loyers de référence changent donc d'un territoire à l'autre. Paris renouvelle son barème chaque 1er juillet, les autres territoires suivent leur propre calendrier.
Comment fixer votre loyer sans risquer de sanction ?
Le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement. Le loyer hors charges ne dépasse pas ce plafond. Un complément de loyer reste possible pour des atouts rares de confort ou de localisation, à condition de le signaler dans le contrat.
Calculer le loyer de référence majoré et justifier un éventuel complément de loyer
Le plafond se calcule au mètre carré. Vous multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable de la loi Boutin, qui exclut caves, balcons et garages. Un T2 de 42 m² avec un barème majoré à 21,90 € par m² plafonne à 920 € par mois. Ce montant de loyer vaut pour le loyer de base, avant charges ; le contrat de bail le mentionne en toutes lettres.
Le complément de loyer obéit à des règles plus serrées. Il suppose un loyer de base déjà égal au loyer de référence majoré avec des caractéristiques de localisation ou de confort que les logements voisins de la même catégorie n'offrent pas. Une grande terrasse ou une vue sur un monument peuvent justifier, par exemple, 60 € de complément par mois. Des travaux de rénovation seuls ne suffisent pas, la jurisprudence le rappelle. Un état des lieux d'entrée précis documente ces atouts et ces défauts.
3 défauts ferment la porte au complément : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur les murs et un DPE classé F ou G. De surcroît, les passoires thermiques subissent le gel des loyers, puisque la loi interdit d'augmenter leur loyer. Et le locataire n'attend pas, il dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, la CDC, avant de saisir le juge.
Risques de contrôle, contestations des locataires et amende de 5 000 €
Un loyer trop haut finit par se faire remarquer. Plus d'une annonce de location sur 3 dépasse le plafond à Paris et en Seine-Saint-Denis, d'après les données. Les professionnels doivent afficher dans leurs annonces le loyer de référence majoré et le loyer de base.
Si bien que chaque dépassement se repère d'un coup d'œil, même rapide. Les services de l'État manquent de moyens pour tout contrôler, mais 1 seul signalement suffit à lancer la procédure.
La ville de Paris recueille les signalements des locataires, puis le préfet envoie une mise en demeure. Vous disposez d'un délai de 2 mois pour remettre le bail en conformité et restituer le trop-perçu, puis de 1 mois pour présenter vos observations.
Passé ce délai, l'amende tombe, jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, une SCI par exemple. Elle n'efface rien d'autre, car le locataire garde 3 ans pour engager une action en diminution du loyer. Comparez le loyer de vos annonces au plafond avant de les publier.
Comment sécuriser votre rendement face au plafonnement des loyers ?
L'intermédiation locative solidaire d'Alliance Habitat est une alternative au loyer plafonné du marché libre. En acceptant un loyer conventionné Anah, vous débloquez 65 % de réduction d'impôt avec Loc'Avantages niveau Loc 3, vous supprimez les frais de gestion et vous percevez un loyer garanti le 5 du mois. Reste à mesurer ce que cette alternative rapporte à un bien du parc locatif privé, chiffres en main.
Compensez le plafond avec la réduction d'impôt
Louer à 580 € au lieu de 920 € coûte 340 € de loyer brut par mois, soit 4 080 € par an. En contrepartie, Loc'Avantages niveau Loc 3 accorde une réduction d'impôt de 65 % des loyers bruts, soit 4 524 € sur 6 960 € encaissés. Ce niveau exige un opérateur d'intermédiation locative agréé et le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027.
Avant tout, regardez votre imposition. La réduction se déduit de l'impôt dû, donc un foyer peu imposé en profite moins. Elle entre dans le plafonnement des niches fiscales. Elle ne se cumule pas non plus avec le dispositif Jeanbrun.
Écartez le litige avant qu'il naisse
Un bail conventionné suit les plafonds de la convention Anah, sans complément de loyer à défendre devant la commission de conciliation. Le niveau de loyers conventionnés reste inférieur à celui du marché. En échange, la convention engage le bailleur pour 6 ans sans travaux et le locataire respecte des plafonds de ressources.
Encaissez le 5 de chaque mois
Alliance Habitat verse le loyer chaque 5 du mois, sans frais d'agence ni aléa de vacance locative. Un virement à date fixe, sans relance ni dossier d'impayé, change le quotidien d'un propriétaire. Sa soirée du dimanche aussi. Ce rythme apaise un bailleur dont le crédit immobilier tombe lui aussi à date fixe.
Ce que révèlent les dossiers d'encadrement des loyers chez nous
Cette analyse compare des propriétaires bailleurs situés en zone d'encadrement des loyers et accompagnés par Alliance Habitat, sur des données 2025 et 2026. Le tableau ci-dessous reprend un T2 de 42 m² à Paris ou en première couronne.
Estimations internes Alliance Habitat avec un taux marginal d'imposition de 30 %.
En 2025, sur 130 propriétaires bailleurs situés dans des communes soumises à l'encadrement des loyers, 92 % de ceux qui ont choisi l'intermédiation locative solidaire avec Alliance Habitat ont dégagé un revenu net supérieur à celui d'une location au plafond du loyer de référence majoré. Le risque de contentieux administratif, lui, disparaît. Votre résultat varie selon votre fiscalité et la surface du bien.
La grille de décision
Loyers Paris ou province, la grille s'applique de la même façon, avec 3 cas fréquents.
Faites le point sur votre loyer
Vérifiez la conformité de votre loyer et simulez vos avantages fiscaux avec Alliance Habitat.
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan), article 140, Légifrance. Consulté le 19 octobre 2026.
- Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS, Légifrance. Consulté le 19 octobre 2026.
- Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif à la mise en demeure et au recouvrement des amendes, Légifrance. Consulté le 19 octobre 2026.
- ANIL, Encadrement des loyers, propriétaires. Consulté le 19 octobre 2026.
- Économie.gouv.fr, Loc'Avantages : réduction d'impôt. Consulté le 19 octobre 2026.
