Manuel Ravier, responsable du pôle conseil bailleurs chez Alliance Habitat · Publié le 29 septembre 2026
La réponse rapide
À la fin d'une convention ANAH, l'augmentation du loyer dépend de la présence de votre locataire. Si le bail est en cours, la réévaluation d'un loyer sous-évalué suit l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 avec un préavis de 6 mois. Si le logement conventionné se libère, vous alignez le nouveau loyer sur le marché, sauf encadrement local des loyers ou zone tendue. Dans les deux cas, la date de fin du conventionnement ANAH coupe aussi la réduction d'impôt Loc'Avantages et cette perte pèse souvent plus lourd que la hausse du loyer.
Ce qu'il faut retenir
- Sortie annoncée : l'Anah prévient le bailleur 6 mois avant le terme de la convention (6 ou 9 ans) pour lui rappeler les règles de fin de conventionnement.
- Locataire en place : toute proposition de hausse de loyer arrive au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Hausse lissée : au-delà de 10 % d'augmentation, le loyer monte par tiers ou par sixième selon la durée du bail renouvelé.
- Avantage fiscal : la réduction d'impôt de 15 %, 35 % ou 65 % du loyer brut s'arrête à la date de fin de la convention ANAH et précède la prise d'effet d'une éventuelle nouvelle convention.
- Donnée maison : en 2025, 95 propriétaires ont abordé l'échéance de leur convention ANAH avec Alliance Habitat et ceux qui ont renouvelé en intermédiation locative ont gardé une réduction d'impôt de 65 % du loyer brut ainsi qu'un loyer versé le 5 du mois.
Qui écrit
Manuel Ravier suit les échéances de conventionnement ANAH, la restructuration fiscale des baux et l'accompagnement des propriétaires chez Alliance Habitat depuis 2018.
Que devient le loyer à la fin d'une convention ANAH avec un locataire en place ?
Rien ne bouge du jour au lendemain. À l'échéance de la convention, le bail d'habitation continue aux conditions antérieures, avec le loyer plafonné du conventionnement social, sauf si vous engagez la procédure de réévaluation du loyer sous-évalué. Votre proposition doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, avec des références de loyers comparables (3 en règle générale et 6 dans les agglomérations de plus d'1 million d'habitants).
Un cas vu au bureau en juin dernier illustre le piège. Un bailleur de Nantes touchait 540 € par mois pour un T3 de 60 m² sous convention Loc'Avantages, alors que les annonces voisines affichaient 780 €. Son bail se terminait en mars. Le 15 septembre, il a compris que son délai de 6 mois avait filé et qu'il attendrait 3 ans de plus. Un calendrier mal lu coûte cher à un propriétaire.
La confusion vient d'un décalage simple. La durée de la convention (6 ans sans travaux) ne coïncide pas avec la durée du bail (3 ans pour un contrat de location vide, 6 ans pour un bailleur personne morale) et le logement doit rester la résidence principale du locataire. Programmez donc un rappel dans votre agenda ou votre logiciel de gestion locative dès la signature du bail, car ce cycle se répète, bis repetita, à chaque renouvellement.
Appliquer la procédure légale de réévaluation d'un loyer sous-évalué
L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 réserve cette hausse aux loyers manifestement sous-évalués. Vous prouvez l'écart avec des références de logements de location comparables dans le voisinage (même secteur, même type de bien, époque de construction proche). Les observatoires locaux des loyers fournissent ces références gratuitement et l'ANIL les recense par département.
Le formalisme ne pardonne rien. Vous envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception ou vous faites signifier l'offre par un commissaire de justice (l'ancien huissier) et vous y inscrivez le montant exact du nouveau loyer ainsi que les références retenues. Un courrier vague ou tardif annule toute la procédure... et le contrat de location se renouvelle alors au loyer actuel.
Respecter l'étalement obligatoire de la hausse du loyer
Vous visez 900 € au lieu de 540 € ? La loi refuse ce saut d'un seul coup. Quand la hausse dépasse 10 % du loyer antérieur, elle s'étale par tiers sur un bail de 3 ans ou par sixième sur un bail de 6 ans. Sur l'exemple nantais, le loyer grimpe donc de 120 € la première année, puis de 120 € la suivante, jusqu'à la cible.
Et si votre locataire conteste ? Il saisit la Commission départementale de conciliation (CDC) avant l'échéance du bail. Cette instance gratuite rend un avis en quelques semaines et beaucoup de désaccords s'y règlent sans avocat. Sans accord, le juge des contentieux de la protection tranche.
Nota bene : votre locataire sort d'un logement conventionné, donc souvent d'un dossier modeste sous plafonds de ressources. Une hausse de 120 € par mois pèse lourd sur son budget, la relation en souffre et le risque d'impayé grimpe. Gardez ce point en tête avant d'expédier le recommandé.
Comment fixer le nouveau loyer en cas de départ du locataire ?
Le locataire part et la question change de nature. Vous retrouvez en principe la liberté de fixer le loyer du nouveau contrat de location, sauf dans les communes soumises à l'encadrement renforcé des loyers et dans les zones tendues, où un décret annuel plafonne la relocation. Un logement ancien ou récent suit la même règle, seul le zonage compte.
Avant de rêver à 900 €, vérifiez l'adresse. Paris, Lille et Lyon appliquent un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral et vous ne le dépassez pas sans complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. En zone tendue hors encadrement renforcé, la hausse à la relocation reste bornée par l'évolution de l'IRL. À vérifier au cas par cas, car les communes changent de statut d'une année à l'autre.
Appliquer les règles de relocation et d'encadrement des loyers
Une dérogation existe pour les travaux récents. Si vous avez financé des travaux de rénovation d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (soit 6 mois), une hausse encadrée du loyer de relocation devient possible. Un T3 loué 6 480 € par an ouvre ce droit dès 3 240 € de travaux. Gardez les factures et le détail des postes, car le locataire suivant peut les réclamer.
À noter aussi le calendrier, le préavis du locataire dure 1 mois en zone tendue et 3 mois ailleurs pour un logement loué vide. Programmez l'état des lieux de sortie et les travaux dans cette fenêtre, sinon la vacance s'installe. Pour les aides à la rénovation énergétique d'un logement de location classé F ou G au DPE, consultez MaPrimeRénov' avant de signer un devis.
Calculer l'impact fiscal de la fin du conventionnement ANAH
Le premier choc arrive à la date de fin de convention. La réduction d'impôt Loc'Avantages (15 %, 35 % ou 65 % du loyer brut selon le niveau Loc 1, Loc 2 ou Loc 3) disparaît ce jour-là. Vos revenus fonciers repartent au régime de droit commun, avec le micro-foncier et son abattement de 30 % (jusqu'à 15 000 € de recettes par an) ou le régime réel sans déduction spécifique. La location nue n'ouvre pas droit à l'amortissement du bien, contrairement au LMNP et ce détail surprend beaucoup de bailleurs.
Regardez la mécanique sur un loyer de 10 800 € par an. Aucun amortissement ne compense cette perte. Un contribuable à 30 % de TMI paie 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la base imposable, donc environ 47 % sur 70 % du loyer en micro-foncier, soit près de 3 550 € de prélèvements.
Le loyer grimpe de 4 320 € par an et l'État en reprend une bonne part. Chaque année, votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 au réel) reflète ce changement de régime et vous reportez la réduction d'impôt sur votre déclaration de revenus tant que la convention court. Le BOI (bulletin officiel des impôts) publié sur bofip.impots.gouv.fr détaille les règles applicables.
Augmenter le loyer ou renouveler sa convention ANAH : quelle stratégie choisir ?
Augmenter le loyer brut gonfle les recettes affichées. Mais l’impôt monte aussi et le risque de vacance ou d’impayé avec lui. Renouveler la convention ANAH en intermédiation locative avec Alliance Habitat maintient une réduction d’impôt de 65 % du loyer brut au niveau Loc 3 ainsi qu’un loyer garanti à 100 %. Ce dispositif fonctionne comme un bis à la fin d'un concert : une seconde convention, avec les mêmes avantages fiscaux, sans devoir reprendre toute la gestion du logement.
Arbitrer entre loyer élevé et loyer conventionné
Un loyer élevé subit le barème progressif de l’impôt sur le revenu puis 17,2 % de prélèvements sociaux. Un loyer conventionné bénéficie d’une réduction d’impôt qui s’impute directement sur l’impôt dû. Deux mécaniques, deux résultats.
Pour un foyer imposé à 30 % ou davantage en location nue, l’écart se creuse vite en faveur du conventionnement social. Le propriétaire peut alors bénéficier de cet avantage fiscal pendant 6 ans de plus, sous réserve de respecter les conditions du dispositif. Le bailleur doit notamment respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire fixés par la convention.
Cette location sociale impose donc un loyer inférieur au prix de marché, mais elle peut réduire la fiscalité et sécuriser une partie des revenus locatifs. Le choix doit être calculé sur le rendement réel après impôt plutôt que sur le seul montant du loyer affiché.
Chiffrer le coût caché d'un changement de locataire
Personne ne l’affiche sur une annonce, pourtant il pèse. La remise en état du logement de location, avec peinture, sols ou plomberie, les frais d’agence de relocation, souvent 1 mois de loyer ou 8 % en gestion, et le mois de vacance entre deux baux cumulent facilement 1 500 € sur un T3.
Un propriétaire qui gère seul ajoute des heures de visites et de courriels, sans logiciel de gestion pour suivre les échéances de chaque contrat. Le bailleur doit aussi organiser l’état des lieux, rechercher un nouveau locataire et vérifier ses ressources avant la signature du bail.
Avec une convention ANAH et une intermédiation locative, une partie de ces tâches peut être prise en charge par l’organisme intermédiaire. Le propriétaire échange alors une partie du loyer de marché contre des avantages fiscaux, une gestion simplifiée et une meilleure visibilité sur les revenus.
Renouveler avec Alliance Habitat pour passer en Loc 3
Le renouvellement en intermédiation locative débloque le dispositif Loc 3, correspondant au niveau très social, et sa réduction d’impôt de 65 %. Alliance Habitat sert d’intermédiaire entre vous et le locataire, suit chaque année les conventions de ses bailleurs qui arrivent à échéance et prend en charge la gestion administrative complète. Le loyer est versé à date fixe, le 5 du mois, même en cas de logement vide.
Sans intermédiaire agréé, vous restez éligible au dispositif Loc 1 ou Loc 2 avec 15 % à 35 % de réduction seulement. Le conventionnement social peut donc modifier le montant net conservé par le propriétaire après impôt. Cette intermédiation ouvre l’accès aux niveaux les plus rentables selon la situation fiscale du bailleur. Rien ne vous y oblige, mais l’écart financier mérite un calcul sérieux.
Un point de vigilance concerne l’éligibilité. Vérifiez le zonage du logement, son DPE et les plafonds de loyers et de ressources du dispositif avant de déposer une nouvelle demande auprès de l’ANAH, car les conditions varient selon l’année de signature et le niveau visé.
Ce que révèlent les dossiers réels d'Alliance Habitat
Les chiffres qui suivent viennent du suivi des propriétaires arrivés au terme de leur convention ANAH entre 2025 et 2026. Ils décrivent un échantillon de 95 bailleurs et non le marché national.
Scénarios à la fin d'une convention ANAH (appartement T3 de 60 m², estimations internes)
Sur les 95 propriétaires accompagnés en 2025, 84 % ont constaté qu'une hausse sur le marché libre leur aurait coûté de l'argent à cause du saut de fiscalité et des frais de rotation. Ceux qui ont renouvelé leurs conventions avec Alliance Habitat ont tous conservé un revenu net supérieur, avec un loyer garanti à date fixe.
Ces résultats dépendent de votre TMI et de votre commune. Un propriétaire à 11 % de TMI n'obtient pas le même gain qu'un foyer à 41 % et le tableau suppose un loyer de marché de 900 € que tous les quartiers n'atteignent pas. Refaites le calcul avec vos propres montants avant de trancher.
La grille de décision
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Sources
- Agence nationale de l'habitat (Anah) - Guide de fin de conventionnement et de renouvellement.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - article 17-2 sur la réévaluation des loyers sous-évalués.
- Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, notice sur l'encadrement des loyers et le conventionnement.
- BOFiP-Impôts (BOI, bofip.impots.gouv.fr) - régime des revenus fonciers.
- MaPrimeRénov' (maprimerenov.gouv.fr) - aides à la rénovation énergétique.
