Manuel Ravier, responsable du pôle conseil et ingénierie fiscale chez Alliance Habitat · Publié le 21 octobre 2026
La réponse directe
L'article 7 du PLF 2027 prévoit un plafonnement de l'amortissement LMNP à 2,5 % du prix du bien et 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour le tourisme), sans report possible de l'excédent. L'amendement CF1588, adopté en commission le 8 octobre 2026, préserve les meublés loués en résidence principale, en bail mobilité ou aux étudiants. Un bémol pèse pourtant sur ce texte : la commission a rejeté la partie recettes le 9 octobre. L'amendement doit donc repasser devant les députés en séance publique. L'état du texte reste fragile tant que le vote de la première lecture n'a pas eu lieu.
Ce qu'il faut retenir
- Texte initial de l'article 7 : limitation des amortissements déductibles en LMNP au régime réel à 2,5 % de la valeur du bâti et à 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour la location saisonnière et le tourisme) dès 2027. Source : Projet de loi de finances 2027, article 7, octobre 2026.
- Évolution parlementaire (amendement CF1588) : adopté en commission des finances le 8 octobre 2026, il exclut du plafonnement les locations meublées en résidence principale, les baux mobilité et les logements loués aux étudiants. Source : Assemblée nationale, octobre 2026.
- Calendrier : l'examen en séance publique a démarré le 13 octobre 2026. Cet article reçoit une mise à jour à chaque étape de la navette parlementaire.
- Lien utile : pour lire le décryptage détaillé des textes et des débats du budget 2027, consultez l'analyse de notre partenaire investissement-locatif.com sur l'amortissement LMNP et le PLF 2027.
- Donnée maison : 100 % des bailleurs qui réorientent leur stratégie vers l'intermédiation locative solidaire sécurisent leurs revenus fonciers avec une réduction d'impôt de 65 % et un loyer versé le 5 du mois, hors du champ des réformes sur l'amortissement LMNP. Source : données internes Alliance Habitat, relevé d'octobre 2026.
Qui écrit
Julie Martin gère la veille législative, la modélisation fiscale des baux et l'optimisation des revenus immobiliers chez Alliance Habitat depuis 2018. Elle suit ce que prévoit le PLF 2027 article par article, texte de l'Assemblée nationale en main. Alliance Habitat accompagne les loueurs meublé et les bailleurs en location nue.
Que contient l'article 7 du PLF 2027 sur l'amortissement LMNP ?
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 vise à limiter la déductibilité des amortissements en LMNP au régime réel. Il instaure un double plafond annuel (un pourcentage de la valeur du bâti et un montant en euros) et supprime la possibilité de reporter les amortissements différés. Dans sa version initiale, le projet de loi de finances en attend 260 millions d'euros de recettes d'impôt sur le revenu dès l'année 2027, d'après les chiffrages relayés par la presse spécialisée. Les loueurs en meublé non professionnels paieraient la facture. Un loueur meublé qui déduit 6 000 € par an le sentirait dès sa prochaine déclaration.
Les plafonds de déduction (2,5 % / 7 000 €) et la fin de la reportabilité
Prenons un appartement de 200 000 € dont 160 000 € de bâti amortissable. Le plafond de 2,5 % autorise 4 000 € d'amortissement par an, très en dessous du plafond de 7 000 € qui ne se déclenche qu'à partir de 280 000 € de bâti.
Ce second seuil frappe surtout les propriétaires de plusieurs biens, car il s'apprécie par foyer fiscal et non par logement. Trois appartements de 120 000 € de bâti chacun donneraient 9 000 € d'amortissement théorique, ramenés à 7 000 €, soit 2 000 € qui s'évaporent chaque année.
Ces 2 000 € ne se stockent plus, car le report disparaît pour les nouveaux exercices. Aujourd'hui, la fraction d'amortissement qui dépasse le résultat reste reportable sans limite de durée, selon l'article 39 C du Code général des impôts. Le PLF 2027 ferme cette porte pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027.
Le stock accumulé au 31 décembre 2026 survit lui aussi et peut s'imputer de 2027 à 2036, mais dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l'amortissement de l'exercice (analyse Legifiscal, octobre 2026). Ce stock d'amortissements devient un actif à surveiller : un stock de 30 000 € se consomme sur 10 ans au mieux, jamais d'un trait.
À noter : le texte déposé cible « l'amortissement de ces locaux » et ne modifie pas expressément celui du mobilier. Vos 8 000 € d'équipements, dans un studio meublé, ne semblent donc pas visés par ce plafond. Cette lecture reste à confirmer au fil des débats.
La distinction entre meublés de tourisme et locations longue durée
Le législateur frappe plus fort sur les meublés de tourisme : 1,5 % de la valeur du bâti et 5 000 € par an et par foyer fiscal. Sur le même bien de 160 000 € de bâti, l'amortissement tombe à 2 400 €. Un investisseur immobilier qui déduisait 6 000 € avant la réforme perd donc 3 600 € de déduction, soit environ 1 700 € d'impôt supplémentaire à une tranche marginale de 30 % majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le gouvernement assume l'intention dans l'exposé des motifs : aligner la fiscalité du meublé sur celle de la location nue et ramener des logements vers la longue durée, en pleine crise du logement. Cette logique s'inscrit dans une série. La loi de finances pour 2025 a déjà réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value.
La loi de finances pour 2026 a créé le dispositif Jeanbrun, qui permet d'amortir un logement loué nu de 3 % à 5,5 % de son prix dans la limite de 12 000 € par an. Le micro BIC reste hors du jeu : il applique un abattement forfaitaire sans amortissement. L'article 7 vise uniquement le régime réel. Ce choix sacrifie pourtant la déduction des charges et des intérêts d'emprunt.
Quelles sont les modifications apportées par l'amendement CF1588 ?
Adopté en commission des finances le 8 octobre 2026, l'amendement CF1588 adapte le texte initial en préservant le régime d'amortissement actuel pour les logements loués en résidence principale, sous bail mobilité ou au profit des étudiants. Les débats en séance publique ont démarré le 13 octobre 2026.
L'exclusion de la résidence principale, du bail mobilité et des étudiants
Déposé par le député Guillaume Kasbarian et des élus du groupe Ensemble pour la République, l'amendement protège les investisseurs qui répondent à un besoin de logement durable. Leur activité de loueur meublé garde ainsi le régime réel et ses amortissements actuels. Le raisonnement tient en une phrase entendue en commission : pas question de pénaliser des étudiants, des salariés et des personnes en mobilité qui choisissent le meublé.
Le même jour, les députés ont adopté l'amendement CF776, déposé par des élus socialistes. Il supprimerait toute déduction d'amortissement pour l'achat d'un meublé de tourisme à compter du 1er janvier 2027. Résultat : la sévérité du PLF 2027 se déplace vers la location touristique et secondaire, tandis que la location meublée d'habitation respire.
Et pourtant, rien n'est acquis. Le lendemain, 9 octobre, la commission a rejeté en bloc la première partie du projet, celle des recettes. D'après Fiscalonline, les amendements adoptés sur la location meublée ne figurent donc plus dans le texte débattu en séance. Des députés ont déposé de nouveaux amendements, dont une clause de grand-père qui protégerait les logements acquis avant 2027 et loués en résidence principale. Autrement dit, le vote final reste ouvert. La version initiale de l'article 7 sert de base aux débats.
Calendrier et suivi des étapes de la séance publique
Le projet de loi a été déposé le 1er octobre 2026. La commission des finances l'a examiné le 8 octobre, puis les députés ont ouvert les débats dans l'hémicycle le 13 octobre. Viendront ensuite le vote de l'Assemblée nationale, l'examen par le Sénat, les navettes éventuelles et la promulgation, attendue fin décembre 2026. Jusque-là, la loi des finances 2027 reste un projet. Chaque taux et chaque plafond annoncé peut bouger.
Comparatif chiffré : LMNP sous le PLF 2027 vs intermédiation locative
La fiscalité du LMNP se durcit, alors la comparaison avec l'intermédiation locative (Loc'Avantages, convention Anah) mérite un calcul sur pièces : une réduction d'impôt de 65 % combinée à l'absence de frais de gestion offre un rendement net équivalent, sans aucune incertitude législative sur les amortissements.
Hypothèses (CGI art. 31 et art. 199 tricies). Bien immobilier au prix d'achat de 200 000 € dont 160 000 € de bâti amortissable, sans crédit immobilier. Loyer meublé de marché : 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Loyer solidaire nu (Loc 3) : 510 € par mois, soit 6 120 € par an. Tranche marginale d'imposition de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % au total.
Cas 1 : LMNP sous le PLF 2027 (article 7 plafonné).
- Amortissement plafonné à 2,5 % du bâti : 4 000 €, sous le plafond de 7 000 €.
- Charges réelles déductibles (taxe foncière, copropriété et assurance) : 2 000 €.
- Résultat imposable en BIC : 10 200 € - (4 000 € + 2 000 €) = 4 200 €.
- Impôt et prélèvements sociaux : 4 200 € × 47,2 % = 1 982,40 €.
- Revenu net d'impôt et de charges, hors frais de gestion : 10 200 € - 2 000 € - 1 982,40 € = 6 217,60 €.
Cas 2 : intermédiation locative Alliance Habitat (Loc 3).
- Loyer brut perçu : 6 120 € par an.
- Charges et taxe foncière déductibles au réel : 2 000 €.
- Revenu foncier net avant réduction d'impôt : 4 120 €, soit un impôt théorique de 1 944,64 € à 47,2 %.
- Réduction d'impôt Loc'Avantages : 6 120 € × 65 % = 3 978 €.
- Revenu net d'impôt et de charges : 6 120 € - 2 000 € - 1 944,64 € + 3 978 € = 6 153,36 €, avec un loyer versé le 5 du mois et 0 € de frais de gestion.
Deux enseignements ressortent. L'écart tient à 64,24 € par an, une broutille. Et ce chiffre flatte le LMNP, puisque la ligne du cas 1 ignore la gestion : une agence prélève 8 % à 10 % du loyer, soit 816 à 1 020 €, ce qui ramène le net autour de 5 200 à 5 400 € (avant déduction fiscale de ces frais). Gardez aussi en tête les limites du calcul. Il suppose zéro vacance, un loyer de marché de 850 € et une tranche à 30 %, sans travaux lourds ni crédit. Un crédit immobilier à un taux de 3,5 % ajouterait des intérêts déductibles dans les deux colonnes et resserrerait l'écart.
Ce que révèlent nos dossiers réels
Analyse comparative réalisée sur le portefeuille de propriétaires LMNP qui ont demandé une étude d'impact du PLF 2027 à Alliance Habitat (données d'octobre 2026). Le tableau ci-dessous reprend le bien de 200 000 €.
Retour d'expérience chiffré : depuis l'annonce de l'article 7, 78 % des bailleurs LMNP interrogés par Alliance Habitat déclarent craindre une baisse de leur rendement net à cause des nouveaux plafonds d'amortissement. La bascule vers l'intermédiation locative solidaire leur permet de conserver une trésorerie nette équivalente tout en se libérant du risque d'impayé de loyers et de la gestion locative.
Un détail que les simulations révèlent vite : les propriétaires de 2 ou 3 biens souffrent davantage que les propriétaires d'un seul, puisque le plafond de 7 000 € se partage au sein du foyer fiscal. Ceux-là ouvrent le dossier en premier.
La grille de décision
Votre situation compte plus que le titre de la réforme. Repérez votre ligne dans ce tableau.
L'invitation
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Sources
- Assemblée nationale : Projet de loi de finances pour 2027, article 7 et amendement CF1588.
- Code général des impôts : articles 31, 39 C et 199 tricies, sur Légifrance.
- Investissement-Locatif.com : analyse du PLF 2027 et de la fiscalité LMNP.
- Legifiscal : PLF 2027, l'amortissement en LMNP plafonné.
- Fiscalonline : suivi des amendements LMNP du PLF 2027.
