Manuel Ravier, responsable du pôle conseil et gestion du risque locatif chez Alliance Habitat · Publié le 23 octobre 2026
La trêve hivernale 2026-2027 s'étend du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant ces 5 mois, aucune expulsion avec le concours de la force publique n'a lieu, mais vous gardez le droit d'engager ou de poursuivre chaque étape judiciaire : commandement de payer, assignation et jugement. Attendre le printemps pour agir laisse vos loyers impayés grossir pendant que le calendrier joue contre vous.
Ce qu'il faut retenir
- Dates officielles. La trêve hivernale débute le dimanche 1er novembre 2026 et s'achève le mercredi 31 mars 2027 à minuit. Source : Code de la construction et de l'habitation, article L. 613-3, 2026.
- Poursuites maintenues. La trêve bloque l'exécution forcée par la force publique et rien d'autre. Le commandement de payer, l'assignation et le jugement d'expulsion gardent toute leur validité pendant l'hiver. Source : Ministère de la Justice, 2026.
- Exceptions légales. Les occupants entrés dans un logement par voies de fait, manoeuvres, menaces ou contrainte ne profitent pas de la trêve. L'expulsion reprend aussi quand un relogement adapté est proposé. Source : loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (loi anti-squat, dite Kasbarian).
- Donnée maison. 100 % des bailleurs engagés auprès d'Alliance Habitat perçoivent l'intégralité de leurs loyers le 5 du mois durant toute la trêve hivernale, l'association assumant juridiquement et financièrement les éventuelles défaillances. Source : données internes Alliance Habitat, relevé d'octobre 2026.
Qui écrit?
Manuel Ravier pilote depuis 2018 la veille juridique, la résolution du contentieux locatif et l'accompagnement des propriétaires bailleurs en intermédiation locative chez Alliance Habitat.
Quelles sont les dates et les règles de la trêve hivernale 2026-2027 ?
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, la loi interdit le concours de la force publique pour expulser un locataire de sa résidence principale. Cette période protège également le locataire contre les coupures d'électricité, de gaz ou d'eau en cas de factures ou de charges impayées.
Deux protections se superposent donc sur ces 150 jours. Chacune obéit à ses propres règles. Voyons comment elles jouent, l'une après l'autre.
Les principes de suspension des expulsions locatives et des coupures d'énergie
Le principe tient en une phrase : un jugement d'expulsion reste valable, mais personne ne peut l'exécuter avec la force publique entre le 1er novembre et le 31 mars. Le texte vise le logement occupé à titre de résidence principale, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. L'exécution forcée se suspend, pas la décision de justice elle-même. Un commissaire de justice peut donc signifier ses actes en décembre ou en février. Il ne franchit pas la porte avec les forces de l'ordre avant le 1er avril.
Côté énergie, le fournisseur ne coupe pas le contrat d'un client en impayé durant l'hiver. Une nuance mérite votre attention : pour l'électricité, il peut réduire la puissance du compteur, sauf si le foyer touche le chèque énergie. Le locataire garde de quoi s'éclairer et cuisiner, même si la facture reste ouverte. Pour le gaz, la règle ne souffre aucune demi-mesure : pas de coupure avant le 1er avril 2027. Ce guide sépare ces deux protections, car aucune des deux n'interdit une action contre les expulsions locatives ou le recouvrement de la dette.
Un piège guette les propriétaires bailleurs à bout de patience. Changer la serrure, couper l'eau ou le courant, entrer sans l'accord du locataire ou lui rendre la vie impossible constitue une expulsion illégale, punie de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende. Un geste de colère après 3 mois sans loyer coûte parfois bien plus cher que la dette elle-même.
Les exceptions légales prévues par la loi
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 a durci le ton. Un occupant entré par voies de fait, manoeuvres, menaces ou contrainte n'a aucun titre à invoquer la trêve. Le préfet peut ordonner son évacuation en urgence après mise en demeure. À Paris comme en province, le préfet dispose en principe de 48 heures pour répondre à une demande complète. Imaginez votre maison de famille squattée un mardi de janvier. L'occupant n'a ni bail ni autorisation. Attendre le 1er avril n'a aucun sens : vous déposez plainte, vous faites constater l'occupation et vous saisissez le préfet.
Autre exception, plus rare. L'expulsion reste possible quand le juge constate qu'un relogement décent, adapté aux besoins de la famille, est proposé. Selon la situation de l'immeuble, un arrêté de mise en sécurité peut aussi bousculer le calendrier. Ces cas restent minoritaires. Ils ne concernent presque jamais le locataire classique qui cesse simplement de payer.
Quelles actions le bailleur peut-il engager pendant la trêve hivernale ?
Contrairement à une idée reçue, la trêve hivernale n'interrompt pas les procédures judiciaires. Le propriétaire peut faire signifier un commandement de payer par commissaire de justice, assigner au tribunal, obtenir un jugement d'expulsion et solliciter l'octroi du concours de la force publique pour le 1er avril.
Chaque semaine gagnée avant le printemps raccourcit l'attente qui suit. Ce guide suit le calendrier réel d'un dossier. Deux blocs d'action se dessinent : la voie judiciaire d'abord, les aides et l'indemnisation ensuite.
Lancer ou poursuivre la procédure judiciaire d'impayé
Tout démarre avec le commandement de payer, un acte de commissaire de justice qui ouvre un délai de 6 semaines depuis la loi Kasbarian, contre 2 mois auparavant. Un commandement signifié le 2 novembre 2026 expire donc le 14 décembre. Ces 6 semaines comptent double : le montant de la dette grossit chaque mois pendant ce temps. Si le locataire ne règle pas sa dette dans ce délai et que le bail contient une clause résolutoire, la résiliation peut être constatée par le juge.
Vient ensuite l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, qui siège au tribunal judiciaire. En principe, le préfet reçoit copie de l'assignation au moins 2 mois avant l'audience, ce qui permet d'alerter les services sociaux. À l'audience, le juge examine la dette, l'historique de paiement et la situation du ménage. Il peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, accorder des délais de paiement ou suspendre la clause si le locataire reprend les versements.
Le jugement tombe parfois en février ou en mars. Une expulsion exécutée dès les premiers jours d'avril suppose une décision de justice déjà signifiée et un commandement de quitter les lieux déjà expiré. Dans ce cas, la décision de justice est signifiée au locataire et un commandement de quitter les lieux suit, avec un délai de 2 mois. Votre dossier arrive prêt sur le bureau du préfet dès le 1er avril 2027 au lieu de démarrer ce jour-là. Un bailleur qui a patienté jusqu'en avril perd 5 mois. Personne ne les lui rend.
Solliciter les aides sociales et l'indemnisation préfectorale
La voie judiciaire n'exclut pas la négociation. Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par chaque département, finance parfois tout ou partie d'une dette locative et verse la somme directement au bailleur. Le locataire doit en faire la demande, mais un propriétaire peut l'y inciter par un courrier simple et sans agressivité. L'assistante sociale du secteur ou le service public départemental de prévention des expulsions monte souvent ce dossier. Dans toute procédure judiciaire, le montant de la dette et les efforts du locataire pèsent dans la balance. Un plan d'apurement signé devant le juge protège autant votre trésorerie que le locataire.
Si le bail est couvert par la garantie Visale d'Action Logement, les loyers impayés se remboursent selon les conditions du contrat de cautionnement. Vérifiez la date de souscription et les plafonds avant toute procédure.
Reste la dernière carte. Quand le préfet refuse le concours de la force publique ou ne répond pas dans les 2 mois, la responsabilité de l'État se trouve engagée. Vous adressez une demande préalable d'indemnisation à la préfecture, puis, en cas de refus, vous saisissez le tribunal administratif. L'indemnité couvre les loyers perdus entre la date à laquelle l'expulsion aurait dû avoir lieu et la libération effective du logement. Conservez chaque acte, chaque courrier et chaque réponse, car ce dossier se juge sur pièces.
Comment supprimer l'impact de la trêve hivernale sur votre trésorerie ?
En optant pour l'intermédiation locative solidaire avec Alliance Habitat, le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée qui devient le locataire principal. Le bailleur perçoit 100 % de son loyer garanti le 5 du mois, que le logement soit occupé ou sujet à un impayé.
Trois mécanismes expliquent ce résultat. Le dernier surprend souvent les propriétaires.
- Le transfert total du risque locatif. Alliance Habitat prend à sa charge l'intégralité des procédures contentieuses, du suivi juridique et des frais d'avocat ou de commissaire de justice. Vous ne signez aucun commandement et vous ne financez aucune audience.
- L'absence de rupture de trésorerie. Le versement du loyer reste fixé au 5 de chaque mois. La période de trêve hivernale devient neutre pour votre compte bancaire.
- L'atout fiscal complémentaire. Avec une convention Loc'Avantages au niveau Loc 3, le loyer se situe 45 % sous les loyers du marché et la réduction d'impôt atteint 65 % des loyers bruts. Ce niveau exige l'intermédiation locative, tandis que les niveaux Loc 1 et Loc 2 offrent 15 % à 40 % selon le cas. Cette réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Ce loyer abaissé représente le prix de la sécurité. Un bailleur qui vise le rendement maximal à Paris ou à Lyon fera ses calculs, mais celui qui a déjà vécu un hiver sans loyer prend souvent la décision en 10 minutes. La gestion locative, dans ce modèle, devient un service public de proximité confié à une association plutôt qu'une source d'inquiétude mensuelle.
Cas pratique et analyse : impayé d'hiver vs intermédiation locative
Prenons un T3 loué 750 € par mois, avec un impayé constaté le 1er novembre 2026, au premier jour de la trêve hivernale. Le propriétaire se situe dans la tranche marginale à 30 % et paie 17,2 % de prélèvements sociaux. Le loyer de 750 € sert de base aux deux options pour garder la comparaison lisible.
Ce tableau se lit en trois temps. Le bailleur en gestion directe encaisse une perte qui dépasse 6 mois de décalage, car la sortie effective du locataire dépend du préfet, du délai de 2 mois et de la fin de la trêve. Les honoraires de commissaire de justice et d'avocat s'ajoutent, avancés de sa poche. Le chiffre de 5 000 € reste une estimation fondée sur un loyer de 750 € et sur la fourchette de frais indiquée ci-dessus. Votre situation peut s'écarter de ce calcul, en plus comme en moins.
La grille de décision
Votre situation détermine l'action à lancer en premier. Le tableau suivant relie trois cas fréquents à la réponse la plus adaptée.
Protégez vos loyers avant le 1er novembre
Simulez la protection intégrale de vos loyers et supprimez le risque de trêve hivernale avec Alliance Habitat.
Sources
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 613-3 (trêve hivernale) et article L. 412-6 (occupation sans droit ni titre).
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (loi anti-squat)
- Ministère de la Justice et Service-Public.gouv.fr : procédure en cas de loyers impayés et expulsion locative.
- Ministère de l'Économie : Loc'Avantages et intermédiation locative, page du 20 février 2026.
